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母公司拿地子公司开发的税务风险在哪里?

文章发布:2019-03-14 来自:育德会计培训

随着“招、拍、挂”方式成立房地产开发公司的主要拿地方式,在实务中,由于未能确定是否能摘得意向地块,一般先由母公司或地产企业联合体共同竞价摘牌,然后再成立项目开发公司进行开发,哪么母公司拿地、项目公司开发有什么涉税风险?如何规避税务风险?

一、拿地开发方式简介

母公司或地产企业联合体拿地,然后由子公司进行开发的一般流程如下:房地产母公司(或联合体)出钱拿地,获得以母公司名称为抬头土地出让金收据,未办理土地证,成立子公司后,通过与国土部门签订土地出让变更协议,将相关的权利及义务变更为子公司,土地证办理到子公司名下,然后由子公司作为开发主体进行项目的开发建设。

二、相关涉税政策

《国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第八条规定:“房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议  或补充合同时,土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

根据以上规定,在以母公司或联合体拿地时,必须注意以下三点:

第一,以上三个条件必须同时满足,否则项目公司在计算应缴增值税时不可以扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

第二,如果存在多个房地产开发企业组成的联合体一起中标拿地,则项目公司的全部股权必须由参与中标土地的多个房地产开发企业组成的联合体共同持有。如果只要一个房地产企业参与中标拿地,则项目公司的全部股权,即100%的股权必须由该参与土地冲标的一家房地产企业持有。 

第三,房地产母公司支付土地出让金,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据或非税收入缴款书,根据财税[2016]140号第八条的规定以及实质重于形式的原则,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据一或非税收入缴款书可以在子公司做成本入账,在计征增值税时进行抵扣,在企业所得税前也可扣除,但在土地增值税清算进能否扣除目前没有税收法律法规依据。

三、其他法规政策

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号)第十条第(二)款第6项规定:“申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定,土地竞得人在提交的《投标(竞买)申请书》中约定成立新公司进行开发建设,并明确新公司的出资构成、成立时间等内容,在竞得人按约定成立新公司后,出让人与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,以新公司名义受让国有土地使用权的,视同出让人将土地使用权直接出让给新公司,按出让国有土地使用权征收有关税款;否则,属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为,应按转让国有土地使用权征收有关税款。

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号)的规定,其实《国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)就是以该文件为渊源或对该文件进行税务方面的明确。

四、税务风险把控

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号)及《国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定,母公司或联合体拿地然后由子公司进行开发,取得以母公司为抬头的票据可在计算增值税时抵扣及企业所得税前进行扣除,但对在土地增值税清算时能否扣除目前税收政策尚不明朗,针对此情况,摘牌的母公司应做好如下风险把控以化解税务风险:

第一:母公司或联合体在向国土部门提交的《投标(竞买)申请书》中约定以下内容:

1、拟成立子公司进行开发建设;

2、拟成立子公司的出资构成、成立时间等,相关出资构成应符合《国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)的规定;

3、房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收据等到子公司注册成立后直接开给子公司名下;

第二:与国土部门协商一致,如成功摘牌,国土部门先与房地产母公司签订《国有土地使用权出让合同》,在房地产母公司办理完子公司注册登记手续后,再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》,土地出让金票据直接开给子公司。通过在《投标(竞买)申请书》中的约定条款及与国土部门协商一致,取得子公司为抬头的土地出让金票据,很好的化解了土地增值税的涉税风险。


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