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企业所得税:已投入使用的不动产挂账未支付工程款不能计入该资产的计税基础吗05

文章发布:2018-11-09 来自:育德会计培训

编者按:近日,一房地产开发企业的财务朋友咨询:已投入使用的不动产挂账未支付工程款不能计入该资产的计税基础吗?现就该话题简要分析并与大家探讨。由于水平有限,若有不当之处,还请海涵,并敬请指正。


      一、政策规定


      企业固定资产投入使用后,由于工程款项尚未结清未取得全额发票的,可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧,待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。


        二、案例解析


     【案例概况】华瑞永祥是一房地产开发企业,自建一合同总价8000万元的办公大楼,2017年1月完工验收合格后立即投入使用,已支付70%的工程款5600万元并取得发票,其余30%的工程款2400万元因资金紧张截止2018年10月尚未取得发票且未支付,华瑞永祥确认了负债。问华瑞永祥的办公楼的计税基础如何确定?


      【案例解析】前几天,我们一起讨论了本案例未取得发票的成本是否计入计税基础5种税务处理观点。


        可是,究竟该如何确认计税基础呢?今天我们继续讨论。


       首先,自行建造固定资产的计税基础为竣工结算前发生的支出。


      《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令512号)第五十八条第二项规定,自行建造的固定资产,以竣工结算前发生的支出为计税基础。


      根据《企业所得税法》及其实施条例的规定和立法精神,自行建造的固定资产的计税基础为竣工结算前发生的支出。


       注意:《企业所得税法实施条例》规定的自行建造的固定资产的计税基础为竣工结算前发生的支出,而非发票金额。

      

      其次,自行建造固定资产未取得全额发票的,可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础。


      《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第五条规定,关于固定资产投入使用后计税基础确定问题。


    企业固定资产投入使用后,由于工程款项尚未结清未取得全额发票的,可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧,待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。


       根据该文规定,我们不难看出:


       1.自行建造固定资产,未取得全额发票的,按合同金额确定计税基础。


       2.若在固定资产投入使用后12月内取得发票,则根据《企业所得税法实施条例》据实扣除的规定,以竣工结算前实际发生的支出为计税基础,即按发票金额进行调整计税基础。


       3.若在固定资产投入使用后12月以后取得发票,或者一直不取得发票,则不能调整该资产的计税基础。因为根据国税函〔2010〕79号文件规定调整计税基础必须同时具备“待发票取得”和“固定资产投入使用后12个月内”两个条件。


       简单地说:超过12个月取得发票,在固定资产投入使用之日起至取得发票之日止,该期限的固定资产计税基础为合同金额,折旧金额无需调整。因为国税函〔2010〕79号文件没有对12个月以后取得发票的计税基础确定规定,则应按《企业所得税法实施条例》规定的计税基础为实际发生支出的金额确认。


      总结:企业自建固定资产投入使用后,由于工程款项尚未结清未取得全额发票的,计税基础应按合同金额暂估并计提折旧,取得发票时,按发票金额调整计税基础。如果投入使用12个月以内取得发票,同时对已提折旧进行调整。自固定资产投入使用之日起超过12个月取得发票,不需要对已提折旧进行调整。


     再次,房地产开发企业自行建造固定资产未取得全额发票的,按合同总金额的10%暂估确认计税基础。


       《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第一款规定:


       出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。


       根据以上规定,房地产开发企业固定资产投入使用后,没有发票的,可暂按合同总金额的10%暂估确认计税基础,12月以内取得发票的,以实际发生成本确认计税基础,差额进行纳税调整。


       因此,华瑞永祥作为房地产开发企业,投入使用的办公楼超过12个月仍未能取得发票的2400万,截止2018年10月份应暂按合同金额的10%即800万元确认计税基础。2017年1月,华瑞永祥办公楼应按6400万元确认计税基础,2017年度和2018年1-10月无会税差异,已提折旧不需进行进行纳税调整。


      思考:华瑞永祥2018年11月支付工程尾款2200万元,并取得2200万元的发票,2018年11月计提折旧额如何确定?请说明你的观点和理由。


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