【提要】样板房交不交房产税?这真是个争议较大的问题,税法对此未有明确规定,不同的主体站在不同的角度会有不同的结论。有些税务机关认为要征,原因是样板房不属于不征或免征房产税范围。而房地产开发商认为不征,因为样板房未出售,只是个开发商的库存商品。而笔者认为样板房不应征收房产税,本期闲言税语与大家说说其中的理由。

房产税的征收范围和免征范围

房产税属于财产税,征收的依据是1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称暂行条例)。暂行条例第一条、第二条规定,“在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房产的,产权所有人应缴纳房产税,产权未确定的,由房产代管人或者使用人缴纳”。第五条规定,“下列房产免征房产税:一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;四、个人所有非营业用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。”

房产税一直都存在,与此前炒得沸腾的房地产税并不是同一税种,大家要注意区分开哦!

样板房属于开发商的库存商品

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地〔1987〕3号)规定,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。从房产的税法定义看,样板房属于房产,可对开发商而言样板房只是待售的库存商品。

针对房地产行业的特殊性,税法给予了特殊规定。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定:“关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”据此,商品房对开发商而言是一种产品,在出售前不征收房产税,但出售前开放商已使用或出租、出借的情况除外,大家对此毫无争议。有争议的是开放商将商品房装修变样板房后,展示给顾客参观,这样是否属于“使用”,开发商作为使用人是否应缴纳房产税?

展示样板房不应等同于“使用”

笔者认为开发商展示样板房不应等同于使用商品房。其一,装修不应等于使用。样板房虽然经过装修,可对开发商而言本质上还是个商品。随着我国房地产市场的迅猛发展,顾客需求的变化,如今大多数的商品房都是精装房,精装房未出售前不征房产税。同理,样板房实质上也是个待销售产品,只不过在销售时间或者价格上与同楼盘的商品房有所不同。其二,提供参考标准不应等于使用。样板房的根本作用是供顾客参观,是给顾客装修效果的参照实例。对顾客而言,没有比验货后再交易更叫人放心的。但商品房根本没有办法做到验货交易,因此,样板房的作用也日渐凸显。最后,展示样板房,没有给开发商带来额外收益,仅仅是营销的必需手段。据前文分析,样板房的出现是市场所需,是营销手段,根本没有给开放商带来额外或者更大的收入。不应该将样板房与普通商品房区分,作为房产税的征税对象。

【结语】税法将未售商品房不作为征税对象,是对房地产开放商的一种税收优惠,但未对“使用”作进一步解释,结合样板房的特性,样板房与普通商品房本质无异,从立法目的解释,笔者认为不应将未确权的样板房作为征税对象。